CBRE Middle East, pemimpin global dalam real estate komersial, baru saja meluncurkan Laporan Pasar Real Estate Arab Saudi Q1 2026. Laporan ini mengungkapkan bagaimana pasar mengalami penyesuaian strategis, permintaan struktural yang stabil, dan kepercayaan investor yang tetap tinggi, meskipun ada tantangan ekonomi yang lebih kompleks di kawasan tersebut.
Lingkungan makroekonomi Arab Saudi di awal tahun 2026 mencerminkan periode penyesuaian, dipengaruhi oleh tekanan eksternal dan kebijakan domestik yang terus berkembang. Pertumbuhan PDB riil melambat menjadi 2,8% year-on-year di Q1, dengan proyeksi tahun penuh untuk 2026 yang direvisi menjadi 1,9% akibat penurunan signifikan dalam produksi minyak dan ekspor serta perlambatan ekspansi non-minyak. Inflasi tetap stabil di angka 1,8%, sementara investasi asing langsung (FDI) menunjukkan momentum yang kuat, tumbuh 90% year-on-year di Q4 2025, yang menandakan kepercayaan terhadap prospek jangka panjang Kerajaan. Kebijakan fiskal tetap ekspansif, mendukung investasi infrastruktur besar dan reformasi pasar modal yang bertujuan meningkatkan likuiditas serta akses investor. Di tengah kondisi ini, sektor real estate terus menunjukkan kekuatan, dengan nilai transaksi mencapai SAR 112 miliar di Q1 2026, naik 6,8% year-on-year, didukung oleh kondisi pembiayaan yang membaik dan akses modal yang lebih kuat. Selain itu, reformasi regulasi, termasuk langkah-langkah kepemilikan asing dan peningkatan transparansi pasar, memperkuat partisipasi institusional dan menyelaraskan sektor ini dengan standar global.
Proyek pengembangan juga sedang bertransformasi, dengan pergeseran bertahap dari pertumbuhan berbasis konstruksi ke pengelolaan aset jangka panjang. Proyek-proyek besar terus maju, dengan Riyadh tetap menjadi pusat kegiatan. Penataan strategis terlihat jelas pada pengembangan unggulan, termasuk fokus yang semakin tajam pada kecerdasan buatan dan infrastruktur data di NEOM, serta kemajuan berkelanjutan di proyek-proyek seperti Diriyah dan Jeddah Tower. Pipeline yang berkelanjutan, didukung oleh investasi publik dan swasta, menguatkan ambisi Kerajaan untuk Visi 2030.
Pasar perkantoran tetap kurang pasokan secara mendasar, terutama untuk ruang premium, dengan tingkat hunian Grade A hampir penuh. Permintaan didorong oleh program Regional Headquarters (RHQ) yang menarik ratusan perusahaan internasional untuk mendirikan kantor fisik di ibukota. Meskipun pasokan baru diperkirakan akan memoderasi pertumbuhan sewa dalam jangka panjang, permintaan struktural tetap melebihi ketersediaan. Di pasar lain seperti Jeddah dan Dammam, kinerja kantor tetap stabil, meskipun terlihat perbedaan yang jelas antara aset Grade A modern dan stok yang lebih tua, dengan penyewa kini semakin mengutamakan kualitas, fleksibilitas, dan infrastruktur digital.
Sektor residensial terus menunjukkan aktivitas yang kuat, didukung oleh populasi yang semakin tumbuh, inisiatif perumahan yang didukung pemerintah, dan penetrasi hipotek yang meningkat. Namun, pengiriman pasokan yang terus berlangsung di kota-kota besar menciptakan lingkungan pasar yang lebih seimbang. Aspek ini terlihat dengan penurunan harga sewa residensial di Riyadh sebesar 2,1% year-on-year pada Maret 2026, menandakan pergeseran menuju harga yang lebih berkelanjutan di seluruh ibukota. Penurunan ini mencerminkan dampak dari penyesuaian regulasi pada September 2025 yang membekukan sewa selama lima tahun, mengakhiri siklus pertumbuhan sewa yang terus-menerus. Berdasarkan mandat baru REGA, sewa untuk kontrak yang ada ditetapkan pada level September 2025, sementara inventaris baru harus disesuaikan dengan nilai terakhir yang terdaftar di platform Ejar. Pergeseran regulasi ini menyediakan dasar stabil untuk kontrak yang sudah ada dan inventaris baru, secara efektif mendinginkan lonjakan spekulatif.
Sektor ritel terus menunjukkan pergeseran signifikan menuju e-commerce, tren ini semakin diperkuat oleh peristiwa terkini yang mempengaruhi pergerakan konsumen dan pola belanja. Pembayaran elektronik mencakup 85% dari total pembayaran ritel di 2025, menunjukkan adopsi digital yang semakin cepat. Konsumsi domestik, terutama di sektor makanan dan minuman serta mode, tetap kuat dan membantu menstabilkan sektor ini, mengimbangi fluktuasi dalam pariwisata internasional. Pasokan ritel baru semakin terintegrasi dalam rencana induk yang campur aduk, dengan pengembang memprioritaskan outlet F&B sebagai penggerak lalu lintas utama. Proyek-proyek besar seperti The Avenues Riyadh, Westfield Jeddah, dan Westfield Riyadh siap dibuka dalam waktu dekat, menambah ruang signifikan. Meskipun ada pergeseran pasar, sewa untuk mal super regional dan regional tetap stabil, dengan pemilik umumnya mempertahankan tarif dan tidak banyak menawarkan konsesi. Fokus untuk pusat ritel yang sukses kini adalah menciptakan ruang yang dapat dilalui pejalan kaki, berpusat pada komunitas, yang mengutamakan kesehatan, kemewahan, dan fitur digital.
Kinerja pasar perhotelan mencerminkan dampak dari pembatasan terhadap mobilitas wisata internasional dan perjalanan bisnis regional, dengan penurunan tahun-ke-tanggal (YTD) dalam tingkat hunian dan RevPAR dibandingkan dengan Q1 tahun lalu. Dampak terbesar dirasakan di Riyadh dan Dammam, meskipun Jeddah dan Mekkah tetap berada di wilayah positif di semua metrik YTD, mencerminkan dampak positif dari permintaan pariwisata religius. Namun, di tengah dukungan pemerintah yang berkelanjutan, pipeline pasokan masa depan terus tumbuh, dengan ribuan kunci baru sedang dikembangkan di kota-kota utama dan sekunder, dengan sektor perhotelan tetap sebagai pilar utama dalam ambisi Arab Saudi untuk menarik 150 juta pengunjung per tahun pada 2030.
Sektor industri dan logistik terus muncul sebagai pilar utama diversifikasi ekonomi. Permintaan terhadap gudang Grade A tetap kuat di tengah kendala pasokan, yang mendorong pertumbuhan sewa di pusat-pusat utama seperti Riyadh dan Jeddah. Proyek infrastruktur strategis, termasuk koridor logistik dan pengembangan rantai pasokan terintegrasi, semakin memperkuat posisi Kerajaan sebagai hub perdagangan dan distribusi regional. Meskipun ada tantangan operasional yang terkait dengan gangguan rantai pasokan global, fundamental jangka panjang tetap sangat positif, didukung oleh pertumbuhan e-commerce dan ekspansi industri.
Matthew Green, Kepala Riset di CBRE MENA, berkomentar, “Lanskap real estate di Arab Saudi terus berkembang dengan cepat, merespons perubahan regulasi terkini dan pola permintaan yang bergeser. Ini menghasilkan perbedaan yang semakin besar dalam kinerja masing-masing sektor.”
